北京楼市新政半月：新房热度提升，价格仍在寻底

发布时间：2025-12-05 23:49:26 来源：开封市某某过滤设备厂 作者：娱乐

“五环外可多买一套房”，北京半月日前北京放出楼市政策“礼包”，楼市施行13年的新政新房鄂尔多斯市某某美容美发设备有限公司限购政策出现松动。

距离新政出台已近半月，热度仍寻当下市场反响如何？近期记者采访了解到，提升受限购政策松动影响，价格北京新房活跃度有所提升，北京半月五环外不少售楼处到访量增多。楼市为吸引更多客流量，新政新房有项目祭出降价牌，热度仍寻五一期间推出特价房源，提升多个户型较去年售价降低百万元。价格

一线人员体感同样明显，北京半月当地有中介告诉记者，楼市北京楼市新政出台后，新政新房五环外的新房活跃度明显提升，看房人数增多，成交也不错，“周末成交的房源比之前一周都多”。二手房市场却是另一番面貌，该中介表示，二手房市场仍在“以价换量”，成交一套就可能比上一套要便宜。

业内观点认为，当下楼市正开启新一轮去库存，鄂尔多斯市某某美容美发设备有限公司一线城市定向放松限购，“救市”力度逐渐增强。但当前单一政策已无法带来明显的行业提振，政策下一步应考虑如何形成合力，比如放松限价、减免税费、进一步优化二手房置换、优化信贷政策等，未来北京楼市政策还有调整空间。

楼盘大幅促销引流

“周末成交的房源量，比之前一周都要多。”谈起近期北京新房市场，上述中介人士表示。

北京市场微澜，源于节前限购政策的放松。4月30日，北京发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，在执行现有住房限购政策的基础上，允许多类没有“房票”的居民家庭或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

政策发布后，开发商率先活跃起来，多个楼盘打出“售楼部24小时不打烊”“全员加班”等口号吸引购房者。此后适逢五一小长假，房企趁热度开启多轮营销，发布销售战报，比如“五一”期间保利北京公司销售8.4亿元，其中保利·颐璟和煦小长假销售37套。

龙湖方面告诉记者，五一黄金周假期期间，受限购放松的新政影响，北京整体市场回暖迹象明显。以北京龙湖主力项目御湖境为例，节日五天销售额超1亿，吸引了有改善需求的客户关注。

“限购放开落地，吸引了很大一部分带资客户入场。”龙湖表示，五一黄金周期间，项目到访环比上周增加了近一倍，尤其是中心六区的改善客户明显增多，得益于新政，很多家庭获得了再次改善购房的资格，选择五一假期出来看一看，还有约2成客户首次到访即成交，大面宽户型占比较高。

诸葛数据研究中心数据也显示，受新政带动，北京购房需求逐步释放，今年五一假期期间，北京新房成交量同比涨超20%，是全国为数不多表现好于去年的城市。但和今年清明假期新房表现对比，北京等多数城市仍处于低温运行阶段，北京降幅为41.25%，成交复苏待进一步改善。

中指研究院表示，近几年，北京五环外新房成交套数占全市比例均在八成左右，新政有望带动新房市场活跃度提升。从市场反馈来看，假期五环外多个新房售楼处到访量明显增多，典型楼盘整体到访量增加20%左右，顺义、昌平等具备一定客户支撑度的区域，客户到访量增加更为明显。

值得注意的是，为吸引购房者，有楼盘开启了大幅降价促销。近期，有北京当地购房者对记者表示，自己去年“上车”了大兴星光城楼盘，但五一假期该楼盘以工抵房的名义大幅降价，同户型较去年降幅达百万元，比如同户型去年卖480万的房子、现在最低380万，还送车位和物业费。

大兴星光城位于北京南五环外，2023年1月取证开盘，在售户型从86平方米到166平方米不等，平台对外参考均价54000元/平方米。负责分销的中介表示，该楼盘近期推出工抵特惠房源，降价空间都不小，86、98、113平方米的户型均有特价房，都有比原价降100万以上的。

另一中介也表示，五一该楼盘推出特价房，比如原来550多万总价的户型现在卖430多万，原来700万总价的户型现在卖590万，多个户型都有大幅折扣房源。受此影响，该项目近期吸引了不少客流。“新政叠加降价，这种新房最近看房人流还是挺大的。”该中介称。

但是，新房折价，老业主“受伤”，不少去年购买此楼盘的业主表示，难以接受上述降价幅度，有业主表示自己“买贵了140万”；赠送车位、物业费等新优惠，也让前一批老业主感到不满。

新政影响下的北京楼市，一边是急于清货的开发商，一边是被价格之弦牵动的购房者。受整体市场情绪影响，不仅是五环外的项目，五环内附近楼盘也开启大力促销，有项目推出特价房，98平方米的一层房源售价516万，而此前该房源售价600万，差价也近百万元。

二手房市场仍在“掉价”

新政之下的北京二手房，目前暂未看到明显起色，“以价换量”仍是主流。

“二手房市场还是不太好，掉价。成交一套可能就比上一套要便宜。”北京某二手房中介表示。

今年以来，北京二手房市场经历了短暂的“小阳春”行情，目前再次趋于平稳。根据北京住建委官网数据统计，4月全市二手房网签13354套，环比上月下降6.5%，与去年4月相比下降4.1%。

价格方面，目前官方数据尚未发布，从3月份情况看，二手房价格仍在缓慢下行。国家统计局数据显示，2024年3月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，其中北京下降0.4%；今年来，北京该数据环比降幅分别为1月0.7%，2月0.9%，3月0.4%。

麦田房产表示，当前北京二手房市场挂牌量仍处于历史高位，按当前成交速度，二手房去化周期超过1年，市场仍处于供大于求的状态。“小阳春”激活的置换需求在4月逐渐入市，市场需求在5月份回归常态，加上很多业主价格让步空间变小，预计5月份买卖双方的价格博弈将更加激烈。

房天下数据也显示，5月第2周北京二手房挂牌均价为64348元/平方米，环比下跌0.19%；朝阳、海淀、昌平三区占据热搜区县榜TOP3；海淀万柳书院位于楼盘关注度榜首；户型方面，刚需两居更受关注。

克而瑞表示，从整体而言，今年北京楼市1月低位维稳、2月大幅缩水、3月小阳春升温、4月成交有所回落。从目前释放的政策效果来看，楼市现状就像一场博弈：一部分人选择抓住这波政策利好上车；而另一部分人选择观望，期待政策进一步放松，或对房价调整有所期待。

该机构续称，北京核心区域的项目对购房者依然有很高的吸引力，外围刚需刚改楼盘的去化不尽如人意，受“新房破发”影响，犹豫观望情绪越发浓重。而一部分有自住改善需求的客户被二手房套住，无法进入下一步买房置换环节，整体市场“去库存”压力仍在。

不仅是北京，目前出台新政的几大城市，都难言市场有显著改观。诸葛找房数据显示，2024年5月截至12日，重点15城新建商品住宅成交16921套，环比下降25.81%，同比下降51.53%。二手房方面，同期重点10城二手住宅成交19959套，环比下降34.02%，同比下降27.97%。

中银证券表示，本轮一线城市的限购政策仍以结构性调整为主，对基本面的提振效果不显著，二手房成交改善好于新房，但持续性均不强。以广州为例，2023年9 月20日限购区域优化后，新房成交量出现了1 个月的改善，二手房成交量价出现1～2 个月的改善，随后均再度回落。

在业内看来，当前单一政策已经无法带来明显的行业提振，下一步核心应该在于如何形成合力，比如放松限价、减免税费、进一步优化二手房置换、优化信贷政策等，未来楼市政策还有进一步调整空间。

中银证券表示，目前全国楼市已经基本进入不限购时期，今年以来一线城市也出现局部限购松动，这是上一轮限购放松潮中没有出现过的情形。预计一线城市“一步到位”的概率较小，将由外向内“渐进式”调整，二套房的首付比例、社保年限、二手房限购、房贷利率下限也有进一步调整的可能。

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